Fideicomiso

 Concepto

Fideicomiso, viene de la palabra "fideicommissum", del Latìn "fides" que significa fe y "commissus" que significa comisión. Acto por el cual el testador transmitía sus bienes a un heredero que a su vez adquiría la obligación de transmitirlo a un tercero.

• "El fideicomiso es un contrato por el cual una persona destina ciertos bienes a un fin lícito determinado, encomendando la realización de ese fin a una institución fiduciaria."

• "El fideicomiso es un negocio jurídico por el que una persona llamada fideicomitente, transmite bienes a otra llamada fiduciario, con fines específicos y en beneficio de un tercero llamado fideicomisario..."Fideicomiso es la transmisión de uno o más bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, a una persona natural o persona jurídica llamada fiduciario, para que sean administrados o invertidos de acuerdo con un contrato, a favor del propio fideicomitente o de un tercero, llamado beneficiario. Su origen puede hallarse en la fiducia (derecho romano)

 

Participantes

Quienes participan en la constitución de un fideicomiso:

• Fiduciante o Fideicomitente: Persona natural o jurídica que transfiere uno o más bienes, dinero o derechos al fiduciario los cuales van a ser destinados a un objetivo en particular.

• Administrador o Fideicomisario: Ente jurídico que regula, gerencia u organiza el fondo.

• Fiduciario: Es aquella persona natural o jurídica que recibe la titularidad de los bienes (dinero o derechos) y además es aquel que aporta la idea para el desarrollo del emprendimiento.

• Beneficiario: Persona física o jurídica que recibe los beneficios del fideicomiso, en muchos casos el beneficiario es aquel que aporta la idea, es decir el fiduciario pero sin embargo también podría ser un tercero.

 

Nota: El fiduciante se hace cargo de las rentabilidades (ganancias) de la empresa, pero solo hasta la suma de su aporte Fiduciario, aquel capital aportado para el establecimiento del Fideicomiso. El fiduciante, fideicomisario y fiduciario suelen confundirse en muchos casos.

 

Características

Características del patrimonio del fideicomiso:

• Autonomía: el patrimonio dado en fideicomiso es independiente del resto de los bienes del fideicomitente, el fiduciario y el beneficiario.
• Titularidad: el fideicomitente transmite la propiedad de los bienes fideicometidos al fiduciario, el cual será el titular hasta la obtención del fin del fideicomiso, invirtiéndolo de acuerdo con estrictas pautas de seguridad y rentabilidad.
• Inembargabilidad: por el traspaso que realiza el fideicomitente al fiduciario, los bienes dados en fideicomiso dejan de formar parte del patrimonio del fideicomitente, no pudiendo ser objeto de embargo salvo que leyes especiales dispongan lo contrario. Los intereses generados por éste patrimonio sí son embargables.

 

Características según el Lic. Roberto Paz Álvarez.

• Es un Negocio Jurídico Nominado.
• Es Unilateral si es testamentario.
• Es Bilateral si es contractual.
• Es Oneroso.
• Es de Tracto Sucesivo.
• Es Formal o Solemne.
• Es un Negocio Traslativo de bienes, pero No en propiedad.
• Es un negocio Típicamente Bancario.
• Es un Contrato de Conservación.

El fideicomiso es de carácter Público

 

Fines del Fideicomiso

El fideicomiso puede constituirse para garantizar el cumplimiento de obligaciones, especialmente crediticias. El fideicomiso puede constituirse para administrar bienes, también para que éstos puedan ser invertidos.

 

Formas de Fideicomiso

• Fideicomiso de inversión
• Fideicomiso inmobiliario
• Fideicomiso administración
• Fideicomiso testamentario
• Fideicomiso de garantía
• Fideicomiso educativo

 

Clases de fideicomiso según Lic. Roberto Paz Álvarez.

• Fideicomiso de Garantía:

Se ha usado como sustitutivo de la hipoteca. En un contrato de Mutuo, se garantiza la devolución del préstamo con una finca y para evitar el juicio hipotecario, la finca se entrega en fideicomiso a un banco. En este caso suele hablarse de que se traslada el dominio de la finca al banco fiduciario para que si el fideicomitente (deudor) no paga, el banco procede a la venta de la finca y haga el pago al fideicomisario (acreedor). En realidad no hay traslado de dominio, puesto que la finca no entra en el patrimonio del fiduciario, sino se atribuye a éste el poder jurídico de enajenar la cosa en los términos y condiciones que en el acto constitutivo del fideicomiso se establezcan. Este tipo de fideicomiso se ha extendido a otros tipos de crédito, no solo a los hipotecarios y se ha prestado a verdaderos despojos.(Cervantes Ahumada)

• Fideicomiso Inmobiliario:

Aquel negocio fiduciario en virtud del cual se trasfiere un bien inmueble a la Entidad Fiduciaria para que administre y desarrolle un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.

 El patrimonio autónomo que se constituye con dichos bienes puede ser hipotecado en favor del financiador del proyecto.

 Este producto tiene la ventaja que los recursos entregados por los compradores se destinarán exclusivamente a la construcción del proyecto. 

La fiducia inmobiliaria como todos los negocios fiduciarios tiene gran flexibilidad, lo que permite que la fiduciaria desarrolle la totalidad de las actividades que le competen en las diferentes etapas del proyecto o solamente algunas de ellas. Vale la pena mencionar que no debe confundirse a la Fiduciaria con el constructor del proyecto. La flexibilidad de la fiducia permite que se desarrollen contratos de acuerdo con las necesidades de cada cliente:

i. Fiducia de Administración de Recursos provenientes de Preventas: La fiduciaria administra los recursos de los futuros compradores de las unidades resultantes del proyecto de construcción. En este caso la fiduciaria recibe los recursos y los invierte mientras se llega al punto de equilibrio del proyecto; si no se llega al punto de equilibrio en el término fijado en el contrato, los recursos recibidos son devueltos a los aportantes con los rendimientos que hubieran generado. Si se llega al punto de equilibrio los recursos son destinados al proyecto de construcción. 

ii. Fiducia Al Costo: El precio de cada inmueble está proyectado al momento de iniciarse el proyecto, pero si por alguna razón los costos del proyecto se incrementan durante su ejecución ese mayor valor es trasladado proporcionalmente a cada inmueble que se construya, por lo cual el precio final se incrementa en relación con el precio inicial proyectado.

iii. Fiducia A precio Fijo: Los inversionistas que se vinculan al proyecto adquieren los futuros inmuebles a un precio que para ellos no sufrirá incremento alguno. Como la fiduciaria no puede asumir obligaciones de resultado, en este tipo de proyectos debe existir un inversionista denominado promotor quien asume los riesgos en las variaciones de los precios, pero para los compradores el precio seguirá siendo aquel que acordaron al vincularse al proyecto.

 

 

 

Ventajas de la Fiducia Inmobiliaria

• Mayor transparencia y confianza de constructores y compradores en el manejo de los recursos destinados a la construcción.
• Eficiente administración de los recursos.
• Aumenta la confianza entre los compradores de inmuebles
• Mejora las fuentes de financiación y el flujo de recursos de los proyectos
• Disminuye la posibilidad de no pago de las obligaciones con entidades financieras

• Fideicomiso de Administración:

Se usaba también el fideicomiso para evitar las molestias de los juicios. Una persona de edad avanzada constituye fideicomiso y entrega sus bienes al banco fiduciario, para que éste los administre y entregue sus productos al propio fideicomitente, que tendrá el carácter de fideicomisario, y para que, a la muerte de él, se titulen los bienes fideicometidos a las personas que en el acto constitutivo se designen.(Cervantes Ahumada)

• Fideicomiso de Inversión:

Por medio del fideicomiso se han formado fondos fiduciarios comunes, para la creación de certificados de participación. Se constituye un fideicomiso en el que se atribuye al fiduciario de la titularidad de un inmueble, para que el fiduciario emita certificados de copropiedad y vendan al público los certificados como valores de inversión. El banco aparecerá en el Registro de la Propiedad como titular del inmueble y se encargará de los servicios comunes del edificio; pero en el mismo Registro constará la situación de fideicomiso en que la finca se encuentra.